Saber el valor en el cual vender o comprar una vivienda es de vital importancia, teniendo en cuenta que las sumas de dinero que se manejan en este tipo de transacciones son altas, motivo por el cual no se debe tomar a la ligera. Adicionalmente, y más en un país como Colombia donde prácticamente tener vivienda propia se convierte en el ideal de toda persona, y con la creciente oferta de vivienda tanto nueva como usada, se hace más difícil la decisión de cuál vivienda comprar, por lo que el valor del inmueble se convierte tal vez en el mayor factor de decisión.

Teniendo en cuenta esto, es bueno aclarar que cada inmueble va a tener un valor, el cual va a depender de diferentes factores dentro de los que tenemos: área, ubicación, estado de conservación, remodelaciones, años de construcción, entre otros, componentes que nos pueden orientar, pero que no constituyen variables que podamos ingresar en una fórmula para obtener un valor, por lo que lo más recomendable es acudir a Avaluadores Profesionales, exigencia establecida a partir de la entrada en vigor de la ley 1673 de 2013, quienes deben contar con estudios de educación superior previos, para poder ejercer este oficio, que mediante la aplicación de diversos métodos encuentran el valor más probable por el cual podría venderse o arrendarse un inmueble.

Entre los factores más importantes a la hora de establecer el valor de venta o renta de un inmueble tenemos:

ÁREA: Tal vez uno de los más importantes factores de decisión a la hora de buscar un inmueble, ya que constituye el primer punto de referencia que se tomará en consideración y que nos permitirá a grandes rasgos obtener un valor base. Ésta dependiendo del tipo de inmueble se va a encontrar como: Área de terreno y área construida, para inmuebles no sometidos a Propiedad Horizontal (casas o edificios), y área privada construida y/o libre, para inmuebles sometidos a Propiedad Horizontal.

UBICACIÓN: Para llegar al valor es muy importante la ubicación, porque como ya es sabido, no es lo mismo un inmueble en una zona alejada de la ciudad a uno de fácil acceso, por lo que se pueden establecer una serie de sub – factores que influyen en la ubicación, como:

  • Cercanía al centro de negocios/financiero de la ciudad o casco urbano: Haciendo referencia a qué tan cerca o lejos se encuentra el inmueble de las zonas más concentradas, ya que generalmente (salvo sectores exclusivos) entre más alejado se esté, menor será el valor del mismo.
  • Cercanía a ejes estructurantes: Hablamos de la cercanía a ejes viales principales de la ciudad, ya que esto implica directamente acceso a los diversos medios de transporte de los que se dispone para llegar a los diferentes sitios de esparcimiento y trabajo.
  • Entorno: En esta variable se incluyen varios factores como por ejemplo la disponibilidad de servicios públicos domiciliarios, de centros educativos, de salud, policivos, centros culturales y el acceso a zonas verdes.
  • Adicionalmente, si el inmueble se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal, se tendrán en cuenta las características del edificio o conjunto en donde se encuentre, ya que no es lo mismo por ejemplo contar o no con portería, ascensor y la dotación comunal que se pueda ofrecer, que en muchos casos es factor de decisión para adquirir un inmueble.

ESTADO DE CONSERVACIÓN: Para llegar al valor de un inmueble se debe analizar si éste es nuevo o usado, puesto que en el último caso eventualmente puede haber gastos adicionales por remodelaciones, reparaciones y/o adecuaciones para dejarlo habitable, por lo que, aunque esté muy bien ubicado el inmueble, si se encuentra en malas condiciones de conservación, tanto su valor como comercialización se van a ver afectados.

Para terminar, es importante recalcar que no se trata de llegar a un valor objetivo, ya que esto no sería fácil. Lo que generalmente se fija es un valor promedio de lo que el mercado estaría dispuesto a reconocer por un tipo de bien en particular, con base en los puntos anteriormente señalados. Después de definido ésto, es cuestión de tener paciencia y no acelerarnos a la hora de vender, ya que son bienes cuyas características de negociación normalmente no son decisiones que se toman a la ligera, por lo que se sugiere contar con la asesoría de un experto.

Fernando González
Director de Avalúos Cáceres y Ferro Finca Ráiz S.A